주택저당채권

주택저당채권

주택저당채권

MBS: Mortgage Backed Securities

주택금융기관이 주택자금을 장기로 빌려주면서 저당권을 매각하거나 증권형태로 발행해 새로운 주택자금을 마련해 다시 유통시키는 제도이다. 예를 들어 1억원짜리 집을 사려는 사람은 1000만원만 내고 나머지 9000만원은 집을 담보로 빌린 후 20∼30년 정도의 장기간에 걸쳐 갚는 것이다. 주택자금 대출을 원하는 고객이 이처럼 금융기관에 담보를 제공하고 자금을 융자 받으면 금융기관은 주택대출채권 담보를 바탕으로 저당대출채권을 만들어 중개기관에 매각한다. 주택저당금융회사는 이처럼 금융기관이 가진 주택저당증권을 모아 개별적으로 또는 몇 개로 묶어 금융시장의 투자가들에게 판매해 현금,채권,증권 등 유동성 있는 자산으로 바꾸는 중개기관이다. 중개기관은 저당대출채권으로 유동화증권을 발행해 투자자에게 매각, 자금을 회수한다. 이런 거래가 반복되면 금융기관은 자기자금을 이용하지 않고도 계속 주택자금을 융자할 수 있게 된다. MBS유동화 제도는 금융기관에게는 장기대출에 대한 자금 확보의 어려움을 극복할 수 있고, 주택 실수요자들은 주택구입자금을 장기/저리로 빌려 쓸 수 있다는 장점이 있다. 주택만 대상으로 하기 때문에 부동산을 포함한 자산이나 채권을 근거로 발행하는 자산담보부채권(ABS, Asset Backed Securities)과는 다르다.
우리나라의 경우 IMF사태 이후 주택경기가 급속히 침체하자 주택저당증권 활성화를 도모하였다. 실제로 ABS는 한번 유동화하면 목적을 다하는 반면 주택저당증권은 주택자금대출의 성격상 장기간 계속적인 유동화가 필수적이어서 실질적인 중개기관이 필요한 실정이다. 정부는 당초 투자자 보호와 정보의 집중관리 차원에서 공사형태의 중개기관을 감안했으나, 정부 부담을 최소화해야 한다는 지적에 따라 민간자본이 다수를 이루는 주식회사인 주택저당채권유동회사로 KoMoCo라는 회사를 출범시켰다. MBS는 자산유동화에관한법률]의 특별법인 [[[주택저당채권]]유동화회사법]에 의해 인가를 받은 채권유동화회사를 통해 발행이 가능하다. 일반적으로 주택자금 대출을 통해 발생하는 채권과 채권 확보를 위한 저당권이 있어 투자의 안정성이 높은 편이다. MBS(주택저당채권)는 금융기관이 일반 고객에게 주택자금을 대여해준 뒤 대신 받은 주택저당권을 담보로 새롭게 발행하는 수익증권으로 여러 저당권을 하나로 묶어서 하나의 증권으로 만들어 사용할 수도 있다. 미국을 비롯하여 일본, 독일 등 대부분의 선진국가들이 주택자금 공급확대를 위하여 시행하고 있다. 이 제도는 대출채권을 직접 매각하는 방법과 원리금 자동이체증권으로 전환하는 방법 등 여러 가지 유형이 있다. 우리 나라에서는 한국주택저당증권 유동화주식회사를 통해서 판매하고 있는데, 소액투자로 안정적 수익을 기대할 수 있고 주택자금 공급을 활성화하는 효과를 거둘 수 있으나, 조달금리가 높아 발행이익을 기대하기가 어렵고 대부분 장기채로 수요자가 극히 제한되어 있다.