에스크로우

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에스크로우

Escrow

에스크로우 대리인 제도는 공신력 있는 변호사나 금융회사 등이 부동산 거래를 포함하여 금융대출까지 일반 소비자들이 부동산을 이용하면서 발생하는 모든 업무를, 제3자의 입장에서 계약에 의한 조건이 성립될 때까지 자금과 계약에 의해 작성된 서류 일체를 보관하여 결과이행의 조건을 완결될 때 까지 업무를 대행해 주는 서비스신탁업이다. 부동산거래사고방지제도라고도 불리운다. 에스크로우란 원래 조건부 증서를 말한다. 즉 양자간에 어떤 조건이 성립해 증서의 내용이 실행되기 까지 제3자가 보관해 두는 증서이다. 우리나라에서는 부동산을 산 사람이 거래과정에서 예상치 못한 피해를 입었더라도 이를 사전에 예방하거나 보상 받을 수 있는 제도가 제대로 갖춰져 있지 않다. 최근에는 부동산 거래 정보지, 인터넷 등 다양한 매체를 통해 부동산 거래가 늘고 있는 실정이어서 거래상의 안전을 위해 공정한 제3의 기관이 거래과정을 일괄적으로 처리해 줄 필요가 대두되고 있다. 미국에서는 오래 전부터 에스크로우 제도를 마련해 시행하고 있는데, 보통 에스크로우 전문업체를 설립하거나 은행이나 권원보험회사 등이 에스크로우 부서를 설치해 대행업무를 맡고 있다. 특히 부동산을 거래할 때 에스크로우 제도가 필요한 이유는, 흔히 부동산을 거래할 때 매매계약이 맺어지는 날짜와 잔금을 치르고 거래가 끝나는 날짜사이에는 상당한 시차가 있다. 이처럼 계약에는 잔금을 치르는 사이에 부동산을 사고 판 사이에 세금체납이나 저당권설정 등 소유권 관련 문제가 생길 수도 있다. 에스크로우는 바로 이러한 부동산 거래와 관련된 사고를 미리 방지할 수 있는 대표적 제도이다. 한국에서는 주로 거래를 맡은 부동산중개소에서 이 업무를 맡고있으나, 완벽하지 않은 게 사실이다. 에스크로우를 통하게 되면 거래상의 결함을 발견했을 때 이 결함이 해소되지 않으면, 부동산을 산 사람의 돈이 판 사람에게 넘어가지 않는다. 우리나라의 경우 계약금과 중도금을 지불했다 하더라도 산 사람 이름으로 등기가 이뤄지는 것이 아니므로 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 완료할 때까지 매수자는 무방비 상태라는 허점이 있다. 그러나 에스크로우제도가 도입되면 부동산을 판 사람이 이중계약을 맺었더라도 산 사람은 이 같은 위험에서 보호될 수 있어 부동산 거래질서가 확립될 수 있고 또한 거래비용도 줄이는 효과가 있다. 아울러 에스크로우는 산 사람뿐만 아니라 거래에 관련된 모든 당사자의 권익을 보호할 수 있고 거래상 필요한 비용을 줄여 거래비용을 줄이는 효과도 나타낼 수 있다. 에스크로우제도는 흔히 부동산 거래의 마지막단계에서 활용되는데, 부동산 거래를 매듭짓는 방법으로는 당사자들끼리 직접 만나 서류나 돈을 직접주고 받거나 제3자인 에스크로우 회사를 통해 간접적으로 처리하는 등 두 가지가 있다. 부동산 거래규모가 크거나 절차가 복잡할 경우 에스크로우 전문회사에 의뢰를 하게 되는데 금융기관의 저당대부가 수반될 경우 대출기관은 에스크로우를 설정하도록 요구하는게 보통이다.